這一輪漲價(jià)大潮中，北京樓市如何?新政對北京樓市下一步走勢會(huì)有什么意味?北京青年報(bào)記者近日通過對區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心、地產(chǎn)中介、開發(fā)商以及買房者和賣房者的調(diào)查，試圖厘清二手房成交火爆背后的市場邏輯。
現(xiàn)場
不動(dòng)產(chǎn)登記大廳6點(diǎn)不到就排起長隊(duì)
2月26日，北青報(bào)記者分別來到通州不動(dòng)產(chǎn)登記中心和朝陽區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心實(shí)地探訪二手房市場的交易情況?，F(xiàn)場如網(wǎng)上傳的一樣火爆，大廳里基本上擠滿了人。
朝陽區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心相關(guān)工作人員介紹，登記中心從每天8點(diǎn)40分開始現(xiàn)場放號，但是幾乎6點(diǎn)鐘門口就排起了長隊(duì)。這種情況從去年年中開始，春節(jié)后前來辦理過戶手續(xù)的人數(shù)明顯又增加了。據(jù)了解，目前朝陽區(qū)過戶全部采用網(wǎng)上預(yù)約、現(xiàn)場辦理的方式。由于現(xiàn)在成交量很大，過戶的人比較多，因此預(yù)約號還是比較困難。一些精明的商家嗅到“過戶代辦”的生意，淘寶上預(yù)約號最高叫價(jià)已近千元。對此，朝陽區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心相關(guān)工作人員表示，實(shí)際上預(yù)約號沒有那么緊張，一些號販子在借機(jī)炒作。附近的一些地產(chǎn)中介也做起了幫客戶拿號的生意。“每天早上我們都去幫客戶排隊(duì)拿號。”
北青報(bào)記者了解到，目前在交易中心辦理過戶的市民，九成以上是年前，甚至是去年底就簽訂了買賣合同的。經(jīng)過定金、首付款支付、上家核稅、下家查限購以及銀行貸款審批等環(huán)節(jié)，走完這些程序往往需要近一個(gè)月的時(shí)間。
通州新華大街附近鏈家地產(chǎn)的一名員工介紹，單獨(dú)契稅調(diào)整本身影響很小，況且減少的稅額跟144平方米以上的房子的總價(jià)相比，幾乎可以忽略不計(jì)，更多的是一種心理上的影響。目前交易中心還有一部分交易是唯一一套住房契稅調(diào)整后重新審稅或者是來申請退稅的。
西城區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心的一名工作人員表示，不動(dòng)產(chǎn)登記中心的火爆行情主要有幾個(gè)方面的原因，首先就是新政刺激下二手房交易市場的火爆，而其中學(xué)區(qū)房的交易又占了很大一部分。另外，由于去年供暖補(bǔ)貼新政的出臺(tái)，很多夫妻選擇變更登記不動(dòng)產(chǎn)證書以符合新的報(bào)銷條件。
該工作人員表示，二手房交易往往涉及抵押貸款等業(yè)務(wù)。一般市民家庭難以一下拿出上百萬元的現(xiàn)金，相關(guān)的抵押貸款業(yè)務(wù)就不可避免。如果家庭需要以舊換新，一買一賣，涉及兩個(gè)家庭，光辦理相關(guān)的登記手續(xù)就需要4次。目前，抵押相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)已經(jīng)超過了30%。
調(diào)查
買房人眼下的恐慌已在樓市多年未見
剛過去的周末，艷陽天下人群最密集的不是各大公園游玩處，而是各地的房地產(chǎn)交易中心以及新開樓盤的售樓處。借助微信、微博等自媒體，一張張排起長隊(duì)、人滿為患的圖片迅猛地?cái)U(kuò)散。驚呼和唏噓之后，是那些買房猶豫者的著急和恐慌。這種場面，在樓市中已經(jīng)多年不見。
北京二手房市場是從去年年中開始升溫的。今年以來，在持續(xù)的貨幣新政的刺激下，二手房市場維持了高溫運(yùn)行。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年以來，北京二手房簽約已經(jīng)高達(dá)36413套，相比2015年同期的19491套漲幅高達(dá)86.7%。而從簽約價(jià)格看，1月北京二手房簽約均價(jià)為3.76萬，春節(jié)后北京二手房簽約均價(jià)達(dá)到了3.82萬，環(huán)比漲幅達(dá)到了1.5%。
北青報(bào)記者注意到，北京二手房的升溫跟幾個(gè)貨幣政策的節(jié)點(diǎn)非常契合?？梢哉f，去年以來，對北京二手房交易構(gòu)成直接影響的重大房產(chǎn)新政策多為信貸政策，還有一個(gè)就是二手房交易稅費(fèi)政策的調(diào)整，歷次政策調(diào)整如下：
去年以來，貨幣政策持續(xù)寬松，央行多次降準(zhǔn)降息，對房屋交易的心理預(yù)期產(chǎn)生了重要影響。其中對二手房市場影響最大的是去年的“330新政”。新政調(diào)整了公積金貸款首付比例;二套房商業(yè)貸款從此前的七成首付降低為四成首付;營業(yè)稅免征5年改為2年。此后一線城市的樓市開啟了量價(jià)齊升的行情。
今年2月19日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部三部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅，對個(gè)人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。另外，個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。雖然北、上、廣、深暫不執(zhí)行第二項(xiàng)契稅優(yōu)惠政策及營業(yè)稅優(yōu)惠政策，就北京而言，若要享受此輪新政，必須符合首次置業(yè)并且房屋面積大于144平方米的條件，但市場將其解讀為樓市持續(xù)寬松政策的延續(xù)。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，這是對住房交易和住房消費(fèi)的又一個(gè)刺激手段，活躍了交易的氣氛。
買房
北京一套二手房兩天加價(jià)20萬
各種鋪天蓋地排隊(duì)買房的信息，幾乎要摧垮購房者脆弱的心理。有業(yè)內(nèi)人士稱，這一次給市場帶來的恐慌心理甚至超過了2008年、2009年那一次暴漲。給市場的恐慌澆上了一把油的則是關(guān)于“漲價(jià)毀約”的故事。
在一家媒體工作的林英(化名)在2月23日看中了望京新城的一套91平方米的房子，中介報(bào)價(jià)380萬元，當(dāng)天，林英帶好了現(xiàn)金，隨中介去見業(yè)主，但業(yè)主表示，他要在原價(jià)基礎(chǔ)上加價(jià)到390萬元，否則免談。這位業(yè)主告訴林英，他打算把這套賣了買一套新的，由于自己看好的房源被賣家“加價(jià)毀約”了，他也決定毀約。
林英回家以后和家人商量了一個(gè)晚上，決定按390萬元買下前一天看中的房源。但此刻他們又接到了中介的電話，稱業(yè)主要求再加價(jià)10萬元，而且這也是一個(gè)詢價(jià)過程，并不代表該業(yè)主的最后定價(jià)。幾經(jīng)折磨之后，林英決定放棄這套房子。“心情沮喪了一陣，連工作都沒有心情了。”
買房的挫折給林英一家人帶來了恐慌。買還是不買?在哪個(gè)區(qū)域買?買一個(gè)一居室還是兩居室?這樣的行情下都是一個(gè)艱難的抉擇，林英也沒有大把的時(shí)間去思考這個(gè)問題。按照林英的情況，其收入穩(wěn)定，為結(jié)婚準(zhǔn)備首次購房，是標(biāo)準(zhǔn)的剛需。
“市場的瘋狂已經(jīng)快要把剛需折磨瘋了。”一名地產(chǎn)中介人士稱，對于那些投資客來說，快進(jìn)快出，在市場的瘋狂中可亂中取栗，深圳去年房價(jià)的漲幅其實(shí)已經(jīng)消滅了剛需，政府已經(jīng)不會(huì)允許在首都出現(xiàn)這種情況。
除了林英以外，賣房者劉剛則是另外一種焦慮，自從家里添了個(gè)孩子以后，他打算把小的兩居室賣了，買一個(gè)三居室的房子。目前老房子已經(jīng)掛出去了，但新房還沒有定下來。一賣一買有一個(gè)時(shí)間差，市場的瘋狂讓劉剛焦慮萬分，如果房價(jià)上漲太快，那就虧大了。另外，目前的房地產(chǎn)的瘋狂也讓劉剛嗅到了危機(jī)，換新房該用多大的杠桿成了問題。
追訪
漲價(jià)毀約的是房主還是二手房中介?
昨日，林英在自媒體上看到了無數(shù)個(gè)和她一樣的買房故事，就是不停地漲價(jià)毀約。林英在反思自己買房經(jīng)歷的時(shí)候，也提出了疑問。到底是業(yè)主要漲價(jià)還是中介的意圖?
林英表示，整個(gè)過程處于高度的信息不對稱當(dāng)中，其中只和業(yè)主見過一次面，所有的信息都是中介和他溝通。而且中介的有些舉動(dòng)自己至今沒想明白，此前她曾看中一套房，但中介卻聲稱該房比市場價(jià)貴不建議她買。
上海“鏈家事件”發(fā)生以后，有上海媒體報(bào)道，鏈家通過自己的房源壟斷能力，將房源鎖定到自己手中，然后就開始哄抬房價(jià)。一些中介甚至將房東的房屋提前購買過來，然后自己再轉(zhuǎn)手加價(jià)賣掉來抬高房價(jià)。上海房價(jià)上漲的背后除了市場本身的因素，中介也在暗中助力。
對此，有樓市觀察者指出，借助樓市新政降低購房首付比例、降低契稅和營業(yè)稅等的影響，籌劃多時(shí)的部分自住需求者踩著政策利好開始集中進(jìn)場，這一跡象迅速被房產(chǎn)中介和開發(fā)商捕獲，相當(dāng)部分的房產(chǎn)中介等開始利用房市高度不對稱的信息優(yōu)勢，通過建議業(yè)主加價(jià)和毀約，人為制造了一部分恐慌情緒。
對此，北京一名地產(chǎn)中介工作人員向北青報(bào)記者透露了部分實(shí)情，有些房子業(yè)主本來就不準(zhǔn)備賣，掛出來只是用來詢價(jià)，有些房源本身就是中介長期托管或者自有的，通過對意向業(yè)主的“加價(jià)毀約”，可以強(qiáng)化他們的買房預(yù)期，接下來再順勢推出其他真正代售的房源，借助政策利好的預(yù)期，這套鮮有失手。
另外，部分房源業(yè)主委托給中介賣，超過一定的售價(jià)，雙方將按比例分成，中介就得想法子把房子高價(jià)賣出去，高價(jià)賣房對于小中介比較難，但如果在一個(gè)區(qū)域壟斷了大部分房源，抬高房價(jià)就不難了。
風(fēng)險(xiǎn)
推升一線城市房價(jià)背后的金融杠桿
根據(jù)統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，政策刺激下一、二線城市開始飛漲。其中漲幅最高的是深圳，為52.7%。深圳成為歷史上第一個(gè)出現(xiàn)指數(shù)同比上漲超過50%的城市。從同比看，城市間分化現(xiàn)象更為明顯。一線城市的房價(jià)同比平均漲幅遠(yuǎn)高于二、三線城市，三線城市房價(jià)同比平均仍在下降。
在“330新政”為代表的樓市刺激新政下，為何一線城市能夠走出與二、三線城市截然相反的行情，而同為一線城市，深圳為何能夠一騎絕塵領(lǐng)先北、上、廣呢。對此，北青報(bào)曾在今年1月25日刊發(fā)相關(guān)調(diào)查文章《杠桿上的深圳樓市》，深圳樓市迅猛發(fā)展得益于深圳放開信貸，其在2015年的住房貸款突破6000億元。以全國百分之一的人口，占據(jù)了約5%的住房貸款額度，可謂是名副其實(shí)的“杠桿樓市”。
根據(jù)鏈家監(jiān)測數(shù)據(jù)，深圳樓市投資客比例已超過25%，正常市場投資客的比例應(yīng)介于10%至15%之間。另外，去年深圳買房者中換房或改善置業(yè)占了近三分之二，他們大都用已有住房進(jìn)行二次抵押貸款，從銀行套錢出來再投資，許多家庭不惜多方借貸投資買房。
在此背景下，越來越多的深圳人加入眾籌買房、聯(lián)合炒房的隊(duì)伍。眾籌買房即幾個(gè)朋友湊首付，備好兩年月供，房價(jià)上漲到某個(gè)點(diǎn)時(shí)拋出，獲利分成。聯(lián)合炒房的極端是“包樓”，即與開發(fā)商協(xié)商承包整棟樓，自己慢慢賣。
如今，杠桿上的樓市正在向上海蔓延。本身公積金貸款、商業(yè)貸款首付的下降已經(jīng)拉高買房的杠桿。“場外配置”，一個(gè)原本用于股市的名詞，現(xiàn)在正快速向房地產(chǎn)領(lǐng)域延伸。據(jù)上海方面的媒體報(bào)道，從去年下半年開始，上海不少中介公司和開發(fā)商都與有牌照的金融機(jī)構(gòu)推出金融衍生品，向購房者推出首付短期墊付等金融產(chǎn)品，而上海鏈家近日的“金融危機(jī)”也與這些金融產(chǎn)品有關(guān)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，讓短期內(nèi)沒有購房能力的人，可以提前買了，這部分需求被集中且迅速地釋放，讓樓市成交量急速提升。而去年下半年，正是上海樓市瘋狂推高的開始。
財(cái)經(jīng)觀察
北京二手房高溫運(yùn)行背后存什么樣預(yù)期?
北青報(bào)記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在北京的購房者當(dāng)中，通過“場外配資”加杠桿的購房者也不在少數(shù)。這部分杠桿的來源包括商業(yè)銀行的消費(fèi)貸、信用貸以及中介提供的首付貸。購房者通過“場外配資”加杠桿，比例動(dòng)輒超過1比5，甚至高達(dá)1比10。
而杠桿的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)通過去年的股災(zāi)演繹得淋漓盡致，10倍杠桿下，只要房價(jià)下跌10%，資產(chǎn)將清零。鏈家的一名分析師稱，由于這些資金成本都不低，一旦信貸政策收緊，市場將迅速冷卻，房子是流動(dòng)性較差的不動(dòng)產(chǎn)，購房者買漲不買跌，投資客并非想賣就能賣出去，面臨的風(fēng)險(xiǎn)很大。
另外，具體到北京二手市場而言，今年來，北京二手房簽約已經(jīng)高達(dá)36413套，相比2015年同期的19491套漲幅高達(dá)86.7%，但價(jià)格的環(huán)比漲幅只有1.5%，并不顯著。一名樓市分析師指出，二手房的特殊性在于，每一宗買的背后都對應(yīng)著一個(gè)賣，背后是多空的博弈。“高位放量”的行情，一旦價(jià)格滯漲，就是風(fēng)險(xiǎn)將至。
今年以來，北京二手房交易市場延續(xù)了去年下半年以來的高溫運(yùn)行。對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，貨幣政策的寬松、樓市利好不斷，影響了購房者的心理。具體到北京市場，人口凈流入，整體庫存數(shù)量少，土地高端化趨勢明顯，尤其是各區(qū)域頻繁出現(xiàn)“地王”，給市場帶來的恐慌心理非常強(qiáng)烈。
另外，北京市場進(jìn)入二手房階段，從2月成交數(shù)據(jù)看，二手房簽約已經(jīng)達(dá)到了9425套，新建純商品房住宅只有1009套。二手房的成交量已經(jīng)是新房的九倍，而二手房的很大部分是改善性需求。
張大偉介紹，從目前北京商品房住宅市場以及最近幾年的住宅土地供應(yīng)看，商品房高端化趨勢非常明顯，開發(fā)商惜售出現(xiàn)，這些都造成了房價(jià)上漲的預(yù)期。
最新消息
上海市住建委：上海將繼續(xù)抑制投資投機(jī)性購房
昨日晚間，上海市政府新聞辦就近期上海各房地產(chǎn)交易中心受理大廳人員激增進(jìn)行了回復(fù)：2月19日，財(cái)政部等三部委發(fā)文《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》對個(gè)人購買家庭唯一住房的給予稅收優(yōu)惠。政策出臺(tái)后，上海市區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心受理大廳客戶成倍增加，個(gè)別中介借機(jī)鼓動(dòng)不明真相的購房居民提前辦理相關(guān)手續(xù)，同時(shí)部分房地產(chǎn)交易中心由于場地狹小，采取了臨時(shí)限流措施，經(jīng)媒體報(bào)道，在社會(huì)上產(chǎn)生了一定反響。
上海市政府新聞辦稱，住建部門將會(huì)同相關(guān)管理部門加強(qiáng)對交易秩序監(jiān)管，保證交易大廳正常交易，對散布不實(shí)信息的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)將予以嚴(yán)肅處理。
上海市住建委表示，上海將繼續(xù)按照“三個(gè)為主”的原則，抑制投資投機(jī)性購房，支持自住和改善性住房需求，嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策，確保上海房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。商品房交易涉及面廣，房產(chǎn)交易部門將高度關(guān)注購房居民們的需求，及時(shí)發(fā)布房地產(chǎn)市場相關(guān)信息，進(jìn)一步提高市場透明度。