2月19日，財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，自2016年2月22日起執(zhí)行。
在契稅政策方面，《通知》指出，對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
而關(guān)于營業(yè)稅政策，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
在實施范圍上，北京市、上海市、廣州市、深圳市本次可執(zhí)行的契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策只有第一條第一項：對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
上述城市以外的其他地區(qū)適用該通知全部規(guī)定。
這是繼春節(jié)前非限購城市下調(diào)房貸首付比例后，中央層面再出稅收優(yōu)惠政策。而眾所周知的是，去庫存是此次新政頒布的最大動因。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2015年12月底全國待售商品房住宅的面積高達4.5億平方米，同比增長11.2%。當(dāng)然，這還不包括房地產(chǎn)公司在建的項目和未開工的土地儲備。
據(jù)研究機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，全國待售住房面積加上在建部分總共超過60億平方米。
2016年已被認(rèn)為識中國房地產(chǎn)真正的“去庫存”元年，在宏觀經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的艱難大環(huán)境下，巨大的房地產(chǎn)庫存去化量，將是衡量房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的砝碼。
對于房企而言，此次契稅營業(yè)稅減免新政出臺之后，應(yīng)積極調(diào)整推盤節(jié)奏，抓住去庫存“窗口期”，因為我們并不能保證未來政策和市場環(huán)境不會出現(xiàn)變化。
同時，應(yīng)該通過調(diào)整自身的城市布局，優(yōu)化儲備項目結(jié)構(gòu)，在產(chǎn)品設(shè)計上合理配置90平方米以下和90平方米以上的產(chǎn)品比例，降低企業(yè)運營風(fēng)險。
在分化的市場格局下，房地產(chǎn)依然面臨巨大風(fēng)險，特別是一線城市房價繼續(xù)走高，而大部分不具備產(chǎn)業(yè)支撐、人口缺乏吸引力的三四線城市，政策效果或許有限。
有研究機構(gòu)預(yù)測，首付比例下調(diào)配合稅收優(yōu)惠，將會促進改善性需求加快入市，重點二線城市更加受益。但由于此次新政出臺時間點正好是行業(yè)小周期景氣高點，政策的邊際效應(yīng)或許沒有預(yù)期中的那么大。
而且，此次交易稅費調(diào)整后，主要受益的是90平方米以上戶型，符合去年以來管理層扶持改善性需求的思路，也將進一步延續(xù)改善型房源的去化力度。
因此有分析認(rèn)為，新政不會帶來全國性的房地產(chǎn)價格上漲，同時僅靠房地產(chǎn)也不可能改變經(jīng)濟下行趨勢，因為銷售回暖或許只是局部。