“面粉”價格再超“面包”
2015年1月7日，北京新總價地王誕生。經(jīng)過53輪的激烈競拍，華潤首開平安聯(lián)合體以86.25億元奪得豐臺白盆窯地塊，該地塊成為北京新的總價地王。根據(jù)北京國土局的出讓規(guī)定，該地塊將配建6880平方米的基礎(chǔ)教育用地以及建筑面積16.33萬平方米的“限價房”和12.26萬平方米的“自住房”。其中限價房的銷售均價為1.7萬元/平方米，自住房的銷售均價為2.9萬元/平方米。
“剔除上述配建及限定價格的區(qū)域，剩余的商品房住宅部分樓面地價達到3.8萬元/平方米左右。從歷史看，本地塊在北京單地塊成交額上，已突破歷史紀錄，也是住宅類的最大單體成交額地塊。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對新金融記者表示，白盆窯地塊占了北京土地市場的“三最”，最高起價、最高總價和包含最貴的自住型商品房。
據(jù)了解，目前該地塊周圍在售的商品房在4萬元/平方米左右，二手房價格則在3.5-4萬元/平方米。3.8萬元/平方米的樓面地價，已經(jīng)超過了同區(qū)域的大部分二手房價格。
“樓面價接近或者超過房價已經(jīng)成為一線城市土地市場的新常態(tài)。‘面粉貴過面包’，體現(xiàn)的是房企拿地全面回歸一線城市，實際上從去年9月份開始，部分企業(yè)已經(jīng)開始出現(xiàn)在一線城市的土地市場上。”張大偉表示。
一線火熱二三四線冷清
在此前的1月5日，華潤、招商、九龍倉和平安組成的聯(lián)合體剛剛以44.9億元和42億元拿下豐臺區(qū)玉泉營兩個地塊，北京土地市場在開年之后，便連續(xù)誕生總價地王。拿地企業(yè)也由以往的單打獨斗，變成組團競爭。
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年北京共成交各類土地141宗，同比下降34.1%;建設(shè)用地面積937.63萬平方米，同比下降28.7%;規(guī)劃建筑面積1663.01萬平方米，同比下滑30.3%;土地成交總金額1916.9億元，同比增長5.2%;平均樓面地價11527元/平方米，同比增長50.9%。土地成交量的下降和成交價格的上漲，體現(xiàn)了一線城市土地的稀缺性。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，2014年全年，40個主要城市合計土地出讓金為1.62萬億元，同比2013年全年的2.114萬億元下調(diào)幅度達到了23.4%。其中只有7個城市土地出讓金出現(xiàn)了上漲。
從房企角度來看，2014年樓市的調(diào)整也體現(xiàn)在標桿企業(yè)拿地熱情的驟降方面。2014年全年，20大標桿房企合計拿地僅花費3043.99億元，環(huán)比2013年全年的5578.87億元，下調(diào)幅度達到了45.4%。
但是一線城市與其他二三線城市土地市場形成了鮮明對比。北京、上海、廣州、深圳四城市的住宅土地成交全面創(chuàng)造歷史紀錄。一線城市2014年土地成交金額高達5072億元，在減少3000萬平方米建筑面積的情況下，歷史上第二次突破5000億元大關(guān)。
業(yè)內(nèi)人士表示，隨著各類救市政策的出現(xiàn)，部分企業(yè)進入土地市場期待抄底。部分熱點地塊，競爭力度明顯有所增加。“預計在2015年，土地市場的分化將持續(xù)，一二線熱點城市的土地競爭將比2014年有所增加。”上述業(yè)內(nèi)人士表示，房企扎堆一線城市，在推高地價的同時，也在醞釀風險。但相比三四線城市已經(jīng)可以看到的風險，一線市場的風險要低很多。
2015市場展望
土地市場2014年的分化，在當年的樓市上也有明顯展現(xiàn)。2014年12月，54城市合計住宅簽約套數(shù)達到了31.8萬套，創(chuàng)造了2014年全年的單月最高紀錄，其中一線城市達到了5.366萬套，環(huán)比上漲幅度高達38%。
一線城市樓市在年末回暖明顯，大多數(shù)三四線城市依然處在去庫存壓力之下。大多數(shù)城市的樓市在2015年將結(jié)束持續(xù)多年的供不應(yīng)求、房價單邊上漲的局面。市場已經(jīng)進入一個供需相對平衡，甚至開始進入了供過于求的局面。不同區(qū)域，不同城市，甚至同一個城市，都會因為區(qū)域的屬性定位和價值以及本身的供求情況而出現(xiàn)不一樣的市場行情，有品牌、運營、資金和資源優(yōu)勢的開發(fā)商將不斷擴大自己的市場份額。與此同時，行業(yè)門檻也在不斷提高，主動退出和尋求并購的中小開發(fā)商增多，大開發(fā)商有機會借此提高行業(yè)集中程度。
中國房產(chǎn)信息集團分析師表示，2014年對于多數(shù)房企來說可謂是競爭殘酷的一年。2014年由一批中小房企的破產(chǎn)倒閉潮和降價潮開啟了行業(yè)的深度盤整。2015年，一線龍頭房企已經(jīng)不再單純追求規(guī)模上的全速擴張，開始思考如果更好地內(nèi)生性成長，“有質(zhì)量”地增長，這也將成為貫穿全年的主旋律。