近日，房地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科發(fā)布2021年財(cái)報(bào)，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額6277.8億元，營(yíng)業(yè)收入4528.0億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)225.2億元，同比下降45.7%。這是萬(wàn)科繼1995年、2008年后，出現(xiàn)上市31年以來(lái)第三次凈利潤(rùn)下滑，且下滑幅度近乎腰斬。萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示，已取消所有高管層級(jí)，全部下沉到前線(xiàn)。

從2007年提出“拐點(diǎn)論”、2018年判斷“白銀時(shí)代”已經(jīng)到來(lái)、再到近期稱(chēng)房地產(chǎn)步入“黑鐵時(shí)代”，萬(wàn)科對(duì)行業(yè)的認(rèn)知與研判，一直備受關(guān)注。而萬(wàn)科2021年度的業(yè)績(jī)，再次將房地產(chǎn)的周期變遷、以及巨變中萬(wàn)科的處境推向大眾視野。

業(yè)績(jī)腰斬、停止買(mǎi)賣(mài)！房地產(chǎn)商處境難言樂(lè)觀

近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)的輝煌時(shí)代逐漸逝去，進(jìn)入2022年，房地產(chǎn)商的日子仍不好過(guò)。這一點(diǎn)從近期房地產(chǎn)上市公司密集發(fā)布的2021年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)即可窺知一二。

正榮地產(chǎn)：正榮地產(chǎn)累計(jì)合約銷(xiāo)售金額為1456億元，同比增長(zhǎng)2.6%；實(shí)現(xiàn)收入369.92億元，同比增長(zhǎng)2.4%；毛利53.82億元，同比減少22.04%；歸屬股東凈利潤(rùn)8.09億元，同比減少69.48%；核心純利22.84億元，同比減少30.9%。

建業(yè)地產(chǎn)：全年合約銷(xiāo)售額為601.05億元，同比2020年減少約12%；建業(yè)地產(chǎn)收益約為419.59億元，同比下跌3.1%，物業(yè)銷(xiāo)售收益由2020年約416.07億元減少2.2%至2021年約407.09億元；毛利約為68.11億元，同比減少20.8%；毛利率約16.2%，同比下跌3.7%；凈利潤(rùn)約12.53億元，同比減少40.4%。

碧桂園：服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入288.43億元，同比增長(zhǎng)84.9%；毛利88.64億元，同比增長(zhǎng)67.3%，毛利率下降至30.7%；凈利潤(rùn)約為43.5億元，同比增長(zhǎng)約56.4%。

富力地產(chǎn)：2021年富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)收入764億元（人民幣，下同），同比減少11.05%，包括按平均售價(jià)每平方米8300元入賬建筑面積831萬(wàn)平方米；毛利49.63億元，同比減少75.66%，歸屬股東凈虧損88.48億元。富力地產(chǎn)合約銷(xiāo)售總額為1202億元，銷(xiāo)售總建筑面積941萬(wàn)平方米。新增土地資本開(kāi)支總額僅為30億元，較2020年減少80%。

此外，新力控股、融信中國(guó)、融信服務(wù)、世茂集團(tuán)、世茂服務(wù)、中國(guó)恒大、恒大物業(yè)等20多家房企及物業(yè)公司預(yù)計(jì)延期發(fā)布年報(bào)。根據(jù)港交所的相關(guān)規(guī)定，4月1日早間，世茂集團(tuán)、當(dāng)代置業(yè)、佳兆業(yè)集團(tuán)、中國(guó)奧園、奧園健康、融創(chuàng)中國(guó)、花樣年控股、彩生活、陽(yáng)光100中國(guó)發(fā)布停牌通告，于當(dāng)日上午9時(shí)起暫停買(mǎi)賣(mài)。

上述房企中，融創(chuàng)中國(guó)和景業(yè)名邦已經(jīng)發(fā)布盈警公告，表示2021年公司擁有人應(yīng)占的凈利潤(rùn)將分別較2020年下降約85%、60%。而其余幾家房企，因?yàn)槌霈F(xiàn)流動(dòng)性困難，業(yè)績(jī)表現(xiàn)也難言樂(lè)觀。

“疫情”成了擋箭牌，短期之內(nèi)無(wú)法緩解

無(wú)論是凈利下跌近半，還是毛利率下跌近兩成，亦或是因各種原因延遲刊發(fā)業(yè)績(jī)導(dǎo)致停牌，都反映出房地產(chǎn)行業(yè)目前的困境。造成如此情況的原因非常復(fù)雜，但“疫情影響”無(wú)疑成了當(dāng)下最好的“擋箭牌”。疫情之下工地建筑停工、終端消費(fèi)者剛需也有所減弱。但遺憾的是，無(wú)論房地產(chǎn)企業(yè)作何應(yīng)對(duì)措施，疫情的“黑天鵝”都不會(huì)迅速飛走，困境也無(wú)法在短期內(nèi)火速回暖。

在剛剛過(guò)去的3月，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力持續(xù)，企業(yè)銷(xiāo)售同比降幅較1、2兩月進(jìn)一步擴(kuò)大。TOP100房企單月僅實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額5115.4億元，同比降低52.7%。累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，1-3月百?gòu)?qiáng)房企的整體業(yè)績(jī)規(guī)模同比大幅降低47%，可謂是開(kāi)局慘淡。具體來(lái)看，一季度有逾8成的百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比降低，其中近4成企業(yè)的降幅高于50%。

在目前房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)未出清、仍有企業(yè)債務(wù)違約及暴雷的情況下，一季度金融機(jī)構(gòu)放款較為謹(jǐn)慎，整體融資未有明顯回暖、多數(shù)企業(yè)流動(dòng)性壓力持續(xù)。2022年一季度行業(yè)100家典型房企的融資規(guī)模同比大幅下降52.5%，2022年至今有約75%的房企融資規(guī)模同比減少，其中有近4成企業(yè)同比降幅超過(guò)50%，短期內(nèi)規(guī)模房企整體的融資規(guī)模仍將保持在低位。

2022年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)仍處在深度調(diào)整期，多部委密集表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn)，房企融資、預(yù)售資金監(jiān)管適度松綁，居民按揭貸款政策邊際改善，各地放寬公積金貸款、下調(diào)首付比例、局部放松限貸、下調(diào)房貸利率。15城出臺(tái)新政刺激購(gòu)房需求，重點(diǎn)涉及松綁限購(gòu)、取消限售、發(fā)布購(gòu)房補(bǔ)貼、棚改貨幣化安置等。展望二季度，中央政策基調(diào)維持房住不炒，政策將適度松綁但不會(huì)全面刺激。

重慶原市長(zhǎng)、中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心副理事長(zhǎng)黃奇帆預(yù)測(cè)，今后十幾年新房的銷(xiāo)售交易量會(huì)有一個(gè)比較大的下降，這個(gè)變化就是從這幾年的頂點(diǎn)到了拐點(diǎn)開(kāi)始往下，趨勢(shì)性的總量縮減。且房地產(chǎn)企業(yè)狂熱的集資炒地亂發(fā)展情況會(huì)有所收斂，房地產(chǎn)商數(shù)量也將減少近九成。

殃及池魚(yú)！涂料行業(yè)逆境中迎變局

從高樓起、宴賓客到樓坍塌，近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)由黃金時(shí)代進(jìn)入黑鐵時(shí)代可謂是迅雷不及掩耳之勢(shì)。調(diào)控的加碼，外部環(huán)境愈發(fā)嚴(yán)峻，融資渠道大幅受限，土地價(jià)格攀升導(dǎo)致利潤(rùn)承壓，房地產(chǎn)行業(yè)迅速步入“冬天”。此前能夠讓建涂龍頭“抱大腿”的房產(chǎn)“大佬”，如今卻頻頻爆雷。以往以登上知名房地產(chǎn)龍頭優(yōu)秀供應(yīng)商榜單為榮的涂料企業(yè)，如今卻成為首當(dāng)其沖的“受害者”。

東方雨虹表示，公司與恒大已無(wú)業(yè)務(wù)合作關(guān)系，同時(shí)因恒大在與公司合作期間，產(chǎn)生的收入占公司收入比例小，且公司近年來(lái)持續(xù)加強(qiáng)回款管理，因此截至目前，恒大與公司無(wú)大額債權(quán)債務(wù)關(guān)系，且沒(méi)有違約情形發(fā)生。

科順股份表示，公司與恒大相關(guān)主體的業(yè)務(wù)合作非常少，其運(yùn)作情況不會(huì)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生重大影響。

凱倫股份表示，報(bào)告期內(nèi)凱倫股份與恒大集團(tuán)及其成員企業(yè)存在防水卷材、涂料等產(chǎn)品業(yè)務(wù)往來(lái)，因恒大集團(tuán)及其成員企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，出現(xiàn)商業(yè)承兌匯票逾期未兌付情況。

北新建材表示，公司產(chǎn)品在恒大地產(chǎn)項(xiàng)目上的銷(xiāo)售額占公司營(yíng)收比重很小，恒大應(yīng)收賬款占公司應(yīng)收賬款比重很低，公司對(duì)應(yīng)收賬款施行差異化管控并已采取多種措施對(duì)應(yīng)收賬款進(jìn)行催收。

亞士創(chuàng)能表示，公司部分房地產(chǎn)客戶(hù)出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大現(xiàn)象，減值跡象明顯，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，亞士創(chuàng)能第四屆董事會(huì)第二十四次會(huì)議決定，對(duì)相應(yīng)金融資產(chǎn)單項(xiàng)計(jì)提減值損失59884.51萬(wàn)元（含此前已計(jì)提的減值損失4435.46萬(wàn)元），對(duì)報(bào)告期利潤(rùn)構(gòu)成重大影響。

葉氏化工表示，因?yàn)橹饕牧蟽r(jià)格大幅上升，而未能夠往下游客戶(hù)轉(zhuǎn)嫁，導(dǎo)致毛利率同比下滑8.1%，達(dá)到21.3%。另外，從2021年下半年開(kāi)始，受制于國(guó)內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)商的整頓政策，葉氏化工涂料業(yè)務(wù)長(zhǎng)期合作的房地產(chǎn)商出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)上及資金上的問(wèn)題，整體應(yīng)收賬及相關(guān)跟投債券風(fēng)險(xiǎn)大幅提升，涂料業(yè)務(wù)年內(nèi)進(jìn)行了一次性1.1億港元的特別計(jì)提及減值。

事實(shí)上，無(wú)論房地產(chǎn)爆雷榜中有多少是你的客戶(hù)，或者你是否與他們有任何生意或者資金上的關(guān)聯(lián)，在房地產(chǎn)行業(yè)火速入冬之際，你都無(wú)法獨(dú)善其身。從樓宇建筑中的真石漆，到裝修施工中的內(nèi)外墻涂料，再到衍生產(chǎn)業(yè)鏈中的家具漆、兒童漆，家電、家居等，可以說(shuō)整個(gè)涂料行業(yè)都進(jìn)入了減量時(shí)代。

2021年中國(guó)涂料行業(yè)企業(yè)總產(chǎn)量約3800萬(wàn)噸，同比增長(zhǎng)16%；利潤(rùn)總額預(yù)計(jì)可達(dá)303億元，同比降低4%。這也就意味著，在行業(yè)本就過(guò)剩的困局中，涂料企業(yè)正在遭遇下游需求緊縮、行業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)以及上游壓力遞增的多重壓力。而作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)行業(yè)“雷聲”不斷，連鎖反應(yīng)之下，涂料企業(yè)的機(jī)會(huì)和資源紅利轉(zhuǎn)眼間消失殆盡，生意慘淡和資金鏈緊張的雙重危機(jī)正在愈演愈烈。