【中國涂料采購網(wǎng)】“房地產(chǎn)發(fā)展的黃金期是未來十年，而不是過去的十年，所謂的‘黃金期’指的不是房價(jià)，而是房地產(chǎn)這一行業(yè)。房價(jià)的黃金期從漲幅的角度來講確實(shí)已經(jīng)過去，但是從產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間的角度來看，房地產(chǎn)的黃金期還在后面。”8月28日，摩根大通中國區(qū)董事總經(jīng)理、研究部主管及首席中國經(jīng)濟(jì)師龔方雄在“2014中國地產(chǎn)金融日”上如此表示。本人亦是非常認(rèn)可這種觀點(diǎn)的，其實(shí)近幾年一直有這種觀點(diǎn)，很多人認(rèn)為中國的地產(chǎn)黃金十年已經(jīng)成為過去式了，未來隨著國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控以及國家政策的改變，房地產(chǎn)業(yè)不要說未來還有沒有黃金十年，現(xiàn)在很多人都不認(rèn)可房地產(chǎn)業(yè)會(huì)繼續(xù)成為中國的支柱產(chǎn)業(yè)之一。這種觀點(diǎn)我認(rèn)為是非常錯(cuò)誤的，為什么呢?為什么說未來十年是中國房地產(chǎn)的黃金十年呢?很簡單，未來十年是中國城市化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的關(guān)鍵十年，因此個(gè)人覺得未來十年仍將是中國涂料的黃金十年。

　　

 

　　城鎮(zhèn)化：三億農(nóng)民要進(jìn)城

　　新領(lǐng)導(dǎo)層，總書記、總理都說了未來十年經(jīng)濟(jì)成長的主要?jiǎng)恿χ痪褪抢^續(xù)城鎮(zhèn)化?，F(xiàn)在的規(guī)模跟過去十年不一樣，講到城鎮(zhèn)化的成績的時(shí)候，現(xiàn)在的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)說中國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了52%，這52%城鎮(zhèn)化率實(shí)際上還包括了在城鎮(zhèn)里面沒有固定居所、沒有戶口的農(nóng)民工，也就是說把人的城鎮(zhèn)化算進(jìn)去，如果不算農(nóng)民工、不算在城鎮(zhèn)里面沒有戶口的居民的話，中國的城鎮(zhèn)化率只有36%。

　　未來十年，尤其是頭幾年，首先是人的城鎮(zhèn)化，即在城鎮(zhèn)里面沒有戶口的這部分農(nóng)民工要變成真正意義上的城鎮(zhèn)居民。什么叫真正意義上的城鎮(zhèn)居民?要給他們提供體面的住所，要給他們的孩子提供公平教育的機(jī)會(huì)以及享受城市里有戶口的人所享受的方方面面待遇，這是新的領(lǐng)導(dǎo)層提出來的人的城鎮(zhèn)化，這一部分當(dāng)然會(huì)增加對(duì)住房、基礎(chǔ)設(shè)施等等相關(guān)的需求。

　　52%里面其實(shí)只有36%是真正的城鎮(zhèn)居民，還有一兩億不是真正意義上的城鎮(zhèn)居民，但即使是按照52%的城鎮(zhèn)化率來算，你要是跟發(fā)達(dá)國家相比，也就是實(shí)現(xiàn)我們所提出來的“中國夢”，美國、日本、歐洲的城鎮(zhèn)化率80%-90%，我們現(xiàn)在是52%，城鎮(zhèn)化率提高到80%-90%是什么意思呢?我們現(xiàn)在的城鎮(zhèn)居民是7億左右(把農(nóng)民工也算上)，將來中國的總?cè)丝跁?huì)達(dá)到15億，中國的城鎮(zhèn)人口會(huì)是10億-12億之間，也就是未來5-10年，中國還要把4-5億的農(nóng)民變成城鎮(zhèn)居民，也就是說中國還會(huì)誕生無數(shù)個(gè)千萬級(jí)人口的城市。

　　如果有3億農(nóng)民要進(jìn)城變成城鎮(zhèn)居民的話，3億人口就是美國現(xiàn)在的總?cè)丝跀?shù)，如果一個(gè)一千萬人口的城市，至少還得有三十個(gè)千萬人口的城市誕生。具體量化到每年的增長，大家就可以算得很清楚，我們內(nèi)部做過一個(gè)測算，未來中國每年新增加的城鎮(zhèn)房屋套數(shù)要滿足未來中國雄偉的城鎮(zhèn)化目標(biāo)，每年新建城鎮(zhèn)房屋的套數(shù)必須是在1200萬-1300萬套左右。每年新增1200萬-1300萬套左右的話，以保守估計(jì)來算，每一套70平米，算算每年中國在住房方面的投入會(huì)有多大?這就是未來房地產(chǎn)的增量，同時(shí)這就是我講的未來涂料黃金十年的概念。

　　新增房屋與舊城改造

　　每年新增1200萬-1300萬套是怎么算出來的呢?其實(shí)很簡單，過去十年、二十年、三十年，中國平均城鎮(zhèn)化率的提高，大概每年是一個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)在是52%的城鎮(zhèn)化率，明年提升到53%，過去十年稍快一點(diǎn)，大概是每年提高1.2%、1.3%，但是我們假設(shè)未來城鎮(zhèn)化率的增速放緩，每年只提高一個(gè)點(diǎn)，假設(shè)中國的人口不變，也就是說每年新增的城鎮(zhèn)人口是1300萬以上，假如說每個(gè)家庭是由2-3人組成的，那么很顯然，中國每一年新增的城鎮(zhèn)居民就有500萬戶左右，你得為這500萬戶提供新的住所，1200萬-1300萬套里面，有500萬套是城市化所造成的。

　　此外還有棚戶區(qū)改造、舊城改造，不要說二三線、三四線城市，一線城市北京、上海、廣州很多舊城區(qū)的房子破不可言，都要進(jìn)行改造，要興建新的住宅，中國房子的折舊率非?？欤研略龅某擎?zhèn)家庭數(shù)量加上舊城改造，就會(huì)得到一個(gè)數(shù)字，即每年新增的居住類房子要有1200萬-1300萬套，才能滿足基本的城鎮(zhèn)化需求，這是不是所謂黃金十年的概念?

　　房價(jià)是不是過高與房地產(chǎn)業(yè)是不是支柱產(chǎn)業(yè)是兩個(gè)層面的問題，前者有其復(fù)雜原因。

　　房地產(chǎn)業(yè)跟房價(jià)會(huì)不會(huì)在未來十年重復(fù)過去十年的輝煌，這是另外一回事。房價(jià)和房地產(chǎn)業(yè)是不是支柱性產(chǎn)業(yè)是兩個(gè)層面的問題，過去十年房價(jià)確實(shí)輝煌得很，普遍上漲6-8倍，很難想象未來十年我們的房價(jià)還能漲6-7倍、7-8倍，過去十年房價(jià)為什么漲這么多呢?它是由各種各樣的原因造成的，有地方政府的土地財(cái)政問題，有經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的問題，但最重要的問題是中國人缺乏有效的投資渠道，中國變得富有了，十年前我們的GDP規(guī)模才一萬億美金，十年以后我們的GDP規(guī)模是八萬多美金，GDP規(guī)模翻了七八倍，房價(jià)也漲了七八倍，但在這期間中國的股市不但沒有漲，還回到了所謂的“建國點(diǎn)位”1949點(diǎn)。但無論如何，只要有新增存在就肯定是有房地產(chǎn)下游配套行業(yè)涂料產(chǎn)業(yè)增量的存在。

　　過去十年中央政府天天都調(diào)控房價(jià)，但是老百姓發(fā)現(xiàn)不管什么時(shí)候買房都是漲的，而中國股市不管什么時(shí)候買都是虧的，中國人缺乏有效的投資渠道，同時(shí)財(cái)富又在積累。中國的股價(jià)如果不漲，中國的股市如果不能給老百姓提供長期穩(wěn)定的回報(bào)，打壓房價(jià)是不可能完全的任務(wù)。如果你打壓房價(jià)，股市又跌跌不休，老百姓的房價(jià)就會(huì)去理財(cái)產(chǎn)品，因?yàn)樗幌脲X在銀行趴著，幾乎是零的利息，同時(shí)又有通貨膨脹。但是對(duì)理財(cái)產(chǎn)品的追求又引發(fā)了影子銀行的問題，又引發(fā)了銀行的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)問題。

　　所以中國的正解就是我們的儲(chǔ)蓄率太高，中國的老百姓有錢，但沒地方放，在這種情況下，你說房價(jià)能不漲嗎?而且長期以來的房價(jià)上升就形成了老百姓非常程式化的固定預(yù)期，就是政府打壓房價(jià)、調(diào)控房地產(chǎn)，就是給我們一個(gè)入市的良機(jī)，所以好象什么時(shí)候買房子都是對(duì)的，什么時(shí)候買股票都是錯(cuò)的，這種預(yù)期不改變，談何容易?中國人又不能到海外投資，我們還有經(jīng)常資本項(xiàng)目的控制，中國人的理財(cái)不可能全球布局，我們這么多錢往哪里放呢?不可能都放枕頭底下吧?

　　房價(jià)問題非常復(fù)雜，跟產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景是兩回事，房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，但是經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，要實(shí)現(xiàn)“中國夢”，中國要進(jìn)行城鎮(zhèn)化，這是不可避免的趨勢，所謂的“兩岸猿聲啼不住，輕舟已過萬重山”。如果你把這個(gè)事情想清楚了，對(duì)中國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前景也就想清楚了。

　　中國經(jīng)濟(jì)宏觀靠什么?還得靠終端投資：一個(gè)是基建，一個(gè)是房地產(chǎn)。

　　這段時(shí)間中國經(jīng)濟(jì)非常非常低迷，轉(zhuǎn)型又轉(zhuǎn)不過來，靠消費(fèi)拉動(dòng)，其實(shí)現(xiàn)在消費(fèi)也挺低迷的，尤其是咱們的黨和政府作出了一些必要的動(dòng)作，就是要反對(duì)鋪張浪費(fèi)，反對(duì)過度奢靡的公款消費(fèi)，大家知道公款消費(fèi)、公款采購，就是所謂的政府消費(fèi)這一塊占中國的總消費(fèi)規(guī)模差不多30%-40%，這一部分壓下來，但是老百姓的收入還沒有完全提上去，老百姓也不愿意改變自己的消費(fèi)和儲(chǔ)蓄習(xí)慣，因?yàn)槲覀兣涮椎纳鐣?huì)福利體制(醫(yī)療保障、退休保險(xiǎn)等)都沒有完全到位，政府采購和消費(fèi)這一部分下來了，老百姓這一部分還上不去，你光談消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)還不行，所以現(xiàn)在中國經(jīng)濟(jì)放緩很厲害，政策制定者們也知道了，如果要所謂的穩(wěn)住宏觀，放活微觀，還得要激發(fā)經(jīng)濟(jì)成長的動(dòng)力，放活微觀不是馬上就能上去，還要一系列的行政配套和中國經(jīng)濟(jì)體制改革，才能把微觀促進(jìn)增長的動(dòng)力釋放出來。

　　很簡單的一個(gè)問題，現(xiàn)在中小涂料企業(yè)融資難，你即使沒有行政審批，他們拿不到錢，也創(chuàng)不到業(yè)，這跟中國資本市場的發(fā)展有關(guān)，中國資本市場非常不發(fā)達(dá)，有各種各樣問題，你現(xiàn)在放活微觀還起不到拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)成長作用的情況下，消費(fèi)又下來了，人民幣又在不斷升值，外需也不行，所以現(xiàn)在政策制定者們知道了，要靠什么來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)呢?靠什么來穩(wěn)住宏觀呢?還得靠投資，投資又不能產(chǎn)能過剩，不能進(jìn)行所謂的中間投資，即搞產(chǎn)能方面的投資，現(xiàn)在提倡的是終端投資，終端的投資是哪兩塊呢?一個(gè)是基建，一個(gè)是房地產(chǎn)，比如上個(gè)星期國務(wù)院常務(wù)會(huì)提出來棚戶區(qū)改造是一個(gè)投資重點(diǎn)，這不就又回到了房地產(chǎn)嗎?還得靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)短期轉(zhuǎn)不過來，怎么穩(wěn)住宏觀呢?這是一個(gè)發(fā)展的趨勢。

　　在終端投資不會(huì)造成過度產(chǎn)能，但是它能滿足日益增長的需求，這個(gè)日益增長的需求是由中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶來的，農(nóng)民工進(jìn)城，他在城市里沒有戶口，基本的人的尊嚴(yán)就是住房，為什么要以提倡棚戶區(qū)改造、舊城區(qū)改造為切入點(diǎn)呢?這不就是發(fā)展房地產(chǎn)嗎?所以尤其是我們的媒體朋友們千萬不要談房地產(chǎn)而色變，好象發(fā)展房地產(chǎn)是一個(gè)見不得人的事情，房地產(chǎn)在未來五年、十年、十五年都是中國主要的經(jīng)濟(jì)支柱型產(chǎn)業(yè)，這個(gè)事情跟房價(jià)過高要分開來談，實(shí)現(xiàn)“中國夢”的必然途徑或者說是唯一途徑就是搞城鎮(zhèn)化，但是城鎮(zhèn)化怎么搞呢?